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美联储为何突然怂了?看看美国楼市你就懂了

时间:2018-12-19 14:28:40 中财网
  虽然今年以来美国经济表现强健,但是美国楼市并未尝到甜头。

  瑞银最新发布的数据显示,美国房地产行业的各项指标相较去年,不是没有增长就是有所下滑。其中,下降最明显的是房屋销售(如下图所示),自今年三月以来便直线下滑。

  针对美国楼市现状,Clarity Financial首席投资策略师Lance Roberts撰文分析称,美联储加息直接冲击了美国楼市,因为大多数人购房时需要通过房贷,因此加息会使房贷成本提高。加息很可能已经对房地产市场造成损伤。整体经济感受到加息的负面压力只是时间问题。


  (美国今年房屋销量直线下滑,图片来源:瑞银,点击图片即可轻松开始交易~)
  美国房地产的复苏
  Roberts表示,房地产的复苏主要由就业情况推动,而目前的美国劳动力市场却在两方面给房市带来压力。

  在经济复苏十年后,美国全职就业人口与总人口的比率仍远低于通常情况下强健经济的水平。

  此外,美国工资增长也停滞不前。这两者都使家庭负担能力成为问题。


  (美国劳动力市场现况,图片来源:Lance Roberts)
  美国房地产的现况——长租房产投机者快离场了?

  目前主流分析师的观点是,最近美国房地产价格上涨主要是归因于首次购房者带来的有机增长。

  但是Roberts认为,现实情况是楼市的推动力是经营长租地产的投机者。这些投机者涌入楼市,减少了房屋库存,提高了租房费率,并且推动房地产价格升高。

  因此,首次购买房产的普通消费者被高价挤兑出局,这些消费者本将成为更长期的房主。这导致了美国的租房者比例节节攀升(如下图所示)。


  (美国租房者及房主的比例变化,图片来源:Lance Roberts)
  不过他警告,近期房主比例有所上升,并且租房者比例相应下降,这可能是长租投机者开始离场的早期信号。

  如果美联储继续加息,借贷成本将提高,这群投机性买家将转变为大批出售方。如果没有足够的买房者接盘,房价将在短时间内迅速回调。

  美国房地产活动减弱
  可以通过下图发现,在最近几年的美国房地产活动中,最适合作为长租不动产的20万至40万美元的房产占了很大一部分(橙色和紫色)。


  (美国新屋出售的各价位比例分布,图片来源:Lance Roberts)
  另外,在过去两个月中,美国楼市活动剧烈减少,尤其是最高端市场(房价高于75万美元)和最低端市场(房价低于15万美元)。


  (美国新屋出售数量,图片来源:Lance Roberts)
  Roberts表示,最新关于房屋销售、营建许可及房屋完工的数据显示,自2010年后的美国房地产复苏可能已经触顶。

  他分析指出,在一定时间内,在市场中积极出售或购买房产的人数是有限的。一方面,利率升高提高了购房成本;另一方面,房价本身逐渐增加,将减少房产市场中的买方。房地产活动将因此减弱。

  下图是Roberts绘制的房地产活动综合指数,该指数把房产周期的四个主要组成部分——营建许可、完工、新屋销售和二手房销售,结合在一起。


  (房地产活动综合指数,图片来源:Lance Roberts)
  从上图中可以发现,上一次该活动指数的上升趋势被打破后,随后迎来了剧烈下滑,房产业非常不景气。

  更重要的是,本次和上次房地产活动触顶都早于家庭净资产的触顶。


  (房地产活动与家庭净资产,图片来源:Lance Roberts)
  房地产活动触顶的原因——加息
  Roberts认为,刺破房地产泡沫的“针”是加息。当房贷利率升高时,房地产活动相应减弱。

  这主要是由于两方面原因。一是购房者每个月所需的付款增加。二是购房者暂停购买行动,观望利率是否会降低。

  在过去三年中,房贷利率约增加1%,每月按揭还款额随之上涨约12%。他认为,许多美国人,尤其是月光族,无法负担这样的费率。


  (过去三年,五十万房贷每月按揭还款额逐渐上涨,图片来源:Lance Roberts)
  由于这个原因,美国房地产活动增长再次进入负区间(如下图所示)。


  (房地产活动同比变化及30年房贷利率,图片来源:Lance Roberts)
  不过,Roberts表示,最重要的还是有多少营建许可最终落地完成。目前,该比率正在释放一个重要的警告信号。由于需求不足,许多营建许可被撤销。这预示着美国房地产市场未来将可能面临更多的麻烦。


  (营建许可与建造完成的比率,图片来源:Lance Roberts)
  加息对边际房地产活动的压力
  Roberts指出,在房地产中,许多参与者的购买或出售意愿都在做或不做的边际上。而大多数人参与房地产市场都需要通过房贷。因此,随着利率的增加,这些边际活动相应减少。

  其一,利率上升使再融资市场承压。

  在过去二十几年中,银行和抵押贷款相关公司在这项业务上取得了巨额利润,因为房主不断通过再融资来降低他们的房贷利率。但随着市场利率升高,这项业务基本上已经停止。

  此外,随着房屋净值贷款的可调利率的上升,违约风险逐渐上升。

  其二,此前部分房主利用低利率卖掉旧房来更换新房。随着利率的升高,这部分活动也戛然而止,更多的人选择住在旧房子里。


  (商业银行的个人住房贷款,图片来源:Lance Roberts)
  在2010年后,美国房地产市场确实有所复苏。但是,Roberts认为,复苏的程度相较于历史水平仍然很弱,并且大多数房地产驱动力目前已显疲软的征兆。

  另外,美联储数大笔资金注入以及监管的支持助推了这轮房地产复苏。

  但目前大多数主流分析师认为房地产复苏是自然、有机的增长,这让他觉得非常危险。

  这几年房屋建筑商的乐观情绪远远超出了实际情况。近期房地产市场的下滑,把他们逐渐拉回现实。

  Roberts预测,新的房屋许可申请将有所减少,房地产行业的失业率将有所上升。


  (美国房屋建筑商的情绪指数,图片来源:Lance Roberts)
  房市萎靡是美联储加息的锅?

  他强调,利率升高对楼市至关重要。如果这一轮加息刺破目前的房地产泡沫,整体经济复苏的论点将受到质疑。

  虽然美联储一再表示,经济强健是其继续加息并实行紧缩货币政策的核心基础。Roberts认为,十一月末鲍威尔的谈话预示着美联储的加息可能已经接近尾声。

  但他悲观地表示,美联储改变加息论调可能太迟了,加息很可能已经对房地产市场造成损伤。整体经济感受到加息的负面压力只是时间问题。
  .W.E.E.X
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